Un immobile viene concesso in comodato a un soggetto affinché possa utilizzarlo come abitazione per sé e la propria famiglia. Successivamente, il proprietario dell’immobile avvia un’azione legale per ottenere la restituzione del bene, sostenendo che il contratto, non prevedendo un termine specifico, rientri nella categoria del comodato precario. Tale tipologia contrattuale, infatti, consente al comodante di revocare l’uso del bene a sua discrezione. Tuttavia, i giudici di merito respingono la domanda del proprietario, ritenendo che la destinazione del bene alla vita familiare implichi la presenza di un termine implicito e che il comodante possa richiederne la restituzione solo in caso di un bisogno urgente e imprevedibile.
Il comodante contesta questa interpretazione, affermando che riconoscere un comodato valido per l’intera durata della vita familiare equivarrebbe a creare un diritto reale sulla cosa, non previsto dalla legge.
Quando è possibile ottenere la restituzione di un immobile concesso in comodato per esigenze familiari?
Con l’ordinanza n. 573 del 9 gennaio 2025, la Corte di Cassazione, Sezione III, pur trovando interessante la tesi del ricorrente, ribadisce il consolidato orientamento giurisprudenziale in materia. Prima di tutto, è utile ricordare che il comodato è un contratto gratuito mediante il quale il comodante concede un bene – in questo caso, un immobile – al comodatario. Se il contratto non specifica alcun termine, il rapporto rientra nella categoria del comodato precario, il che consente al comodante di chiedere la restituzione del bene in qualsiasi momento (recesso ad nutum). Al contrario, se il contratto prevede un termine – sia esso esplicito o desumibile implicitamente dall’uso pattuito – il comodante può riottenere il bene solo in caso di una necessità sopravvenuta e imprevedibile.
Nel caso di un immobile concesso in comodato per esigenze familiari, si configura un “comodato a termine indeterminato”, che tuttavia non può essere equiparato a un comodato precario. Questo perché la durata del comodato è implicitamente determinata dalla finalità d’uso convenuta. Di conseguenza, il proprietario non può richiedere la restituzione dell’immobile in modo arbitrario (art. 1810 c.c.), ma soltanto in presenza di un bisogno urgente e non prevedibile (art. 1809, comma 2, c.c.).
La vicenda
Un immobile, precedentemente concesso in comodato, viene successivamente incluso in un trust familiare. Il trustee cita in giudizio il comodatario per ottenere la cessazione del contratto e il pagamento di circa 36.000 euro a titolo di penale per il ritardo nella restituzione dell’immobile. Tuttavia, sia in primo grado che in appello, la domanda viene respinta, poiché i giudici ritengono che il contratto in questione non possa essere qualificato come un comodato precario. Il contratto prevede infatti che il comodatario possa mantenere l’immobile finché esista una sua famiglia, vincolando quindi la durata del rapporto a tale condizione.
Si arriva così in Cassazione, dove il comodante contesta la decisione sostenendo che il contratto dovrebbe rientrare nell’ambito del comodato precario (art. 1810 c.c.) piuttosto che in quello del comodato a termine (art. 1809 c.c.).
Differenze tra comodato precario e comodato a termine
Il comodato è un contratto in cui il proprietario di un bene (comodante) ne concede l’uso a un’altra persona (comodatario) senza alcun corrispettivo, con l’obbligo per quest’ultima di restituire il bene alla scadenza stabilita (art. 1803 c.c.). La disciplina varia a seconda che il contratto preveda o meno un termine di durata:
- Comodato a termine: prevede un periodo specifico di utilizzo, che può essere stabilito espressamente (es. sei mesi, un anno) o implicitamente, in base alla destinazione d’uso dell’immobile (es. un alloggio concesso a uno studente fino alla fine del corso di studi). In tal caso, il comodatario è obbligato a restituire il bene alla scadenza, salvo che il comodante non dimostri un bisogno urgente e imprevedibile che giustifichi la restituzione anticipata (art. 1809, comma 2, c.c.).
- Comodato precario: non prevede alcun termine specifico e può essere revocato in qualsiasi momento dal proprietario, il quale può richiederne la restituzione immediata (art. 1810 c.c., recesso ad nutum).
Il termine del comodato può derivare dall’uso pattuito
Il comodante contesta la decisione dei giudici di merito, affermando che il contratto di comodato non avrebbe dovuto essere considerato a termine, ma piuttosto come un rapporto a tempo indeterminato e quindi revocabile ad nutum. Inoltre, sostiene che il riconoscimento di un comodato legato alla durata della vita familiare potrebbe dar luogo a una sorta di diritto reale non previsto dalla legge.
La Cassazione, però, respinge questa argomentazione. Secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale, il comodato di un immobile destinato a esigenze familiari si configura come un rapporto a termine implicito. La durata, infatti, non è arbitraria, ma dipende dall’effettiva esistenza della destinazione abitativa familiare. Anche in caso di crisi coniugale, il comodato non si estingue automaticamente, ma rimane valido fino a quando la funzione abitativa risulti ancora pertinente.
Il comodato per esigenze familiari: durata implicita ma non precaria
Nel caso specifico, il contratto prevedeva espressamente che l’immobile fosse destinato alla vita familiare del comodatario. Ciò implica che la durata del comodato sia legata al permanere di tale condizione, stabilendo così un “termine implicito” basato sull’uso convenuto del bene.
Le Sezioni Unite della Cassazione hanno chiarito che questa tipologia di comodato, pur non avendo una scadenza predefinita, non può essere considerata un comodato precario, poiché la durata è implicitamente determinata dalla finalità stabilita nel contratto (Cass. SS.UU. 13603/2004; Cass. SS.UU. 20448/2014).
Conclusioni
In definitiva, la Cassazione conferma l’orientamento già espresso in altre pronunce: un comodato destinato a soddisfare le esigenze abitative della famiglia non può essere revocato liberamente dal comodante, ma solo in presenza di un bisogno urgente e imprevedibile. Di conseguenza, la richiesta di restituzione avanzata dal proprietario è stata respinta.