La Corte di cassazione ha affrontato la questione sottoposta al suo esame muovendo da un principio di fondamentale importanza nella disciplina delle parti comuni dell’edificio condominiale: il diritto del singolo condomino di servirsi della cosa comune non può mai tradursi nella sostanziale appropriazione esclusiva della stessa, né può comportare la privazione del corrispondente diritto spettante agli altri partecipanti alla comunione.
Muovendo da tale premessa, la Suprema Corte ha affermato che la demolizione, anche soltanto parziale, del tetto comune e la sua successiva trasformazione in una terrazza destinata all’uso esclusivo del proprietario dell’ultimo piano costituiscono una condotta idonea ad integrare uno spoglio del compossesso quando l’intervento comporti la sottrazione di quella porzione di bene alla disponibilità e al godimento degli altri condomini.
La risposta fornita dalla Corte è dunque chiaramente positiva: nel caso in esame ricorrono gli estremi della lesione possessoria, poiché l’opera realizzata non rappresenta una semplice modalità di utilizzazione più intensa della cosa comune, ma determina una vera e propria alterazione della situazione di fatto preesistente, incidendo direttamente sul rapporto di compossesso spettante a tutti i partecipanti al condominio.
La distinzione tra uso più intenso della cosa comune e appropriazione esclusiva
Uno degli aspetti maggiormente significativi della pronuncia consiste nella precisa delimitazione del confine tra il legittimo esercizio del diritto previsto dall’art. 1102 c.c. e l’illegittima trasformazione della cosa comune in una utilità riservata esclusivamente ad uno dei condomini.
La Corte, infatti, non afferma affatto che ogni modifica del tetto condominiale sia vietata o incompatibile con la disciplina della comunione. Al contrario, ribadisce il consolidato principio secondo cui ciascun partecipante può servirsi della cosa comune anche in maniera più intensa rispetto agli altri, purché tale utilizzazione non alteri la destinazione del bene e non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il proprio diritto.
Ciò che rende illecita la condotta oggetto del giudizio non è quindi la mera esecuzione di opere materiali sulla copertura, bensì il risultato concreto prodotto dall’intervento.
Nel caso esaminato dalla Suprema Corte, infatti, la proprietaria dell’attico non si era limitata ad apportare modifiche funzionali o migliorative al tetto comune, ma aveva radicalmente trasformato una porzione della copertura dell’edificio in una terrazza destinata esclusivamente alla propria fruizione personale.
In tal modo, quella parte dell’edificio aveva cessato di essere una componente del patrimonio comune suscettibile di utilizzazione da parte di tutti i condomini, trasformandosi in una utilità privata riservata ad un solo soggetto e definitivamente sottratta alla possibilità di qualsiasi futuro godimento collettivo.
È proprio questa definitiva appropriazione funzionale del bene comune che, secondo la Corte, determina la lesione del compossesso e rende esperibile la tutela possessoria.
La correzione della motivazione della sentenza di appello
Pur confermando integralmente il rigetto delle domande della ricorrente, la Corte di cassazione ha ritenuto opportuno correggere alcuni passaggi argomentativi contenuti nella motivazione della sentenza pronunciata dalla Corte d’appello.
In particolare, i giudici territoriali avevano attribuito rilievo alla questione concernente la proprietà esclusiva delle soffitte ubicate immediatamente al di sotto della copertura interessata dall’intervento edilizio, evidenziando come non fosse stata fornita una prova sufficiente della relativa titolarità.
Una simile impostazione lasciava implicitamente intendere che, ove fosse stata dimostrata la proprietà esclusiva di tali locali, la soluzione della controversia avrebbe potuto risultare diversa.
Secondo la Suprema Corte, tuttavia, tale impostazione non coglie il reale oggetto della controversia sottoposta al giudice possessorio e rischia di sovrapporre impropriamente profili appartenenti a piani giuridici completamente differenti.
L’irrilevanza della questione proprietaria nel giudizio possessorio
La Cassazione sottolinea con particolare chiarezza che il procedimento instaurato non aveva ad oggetto l’accertamento del diritto di proprietà né la verifica della titolarità esclusiva delle porzioni immobiliari interessate dall’intervento.
Il thema decidendum riguardava esclusivamente la tutela del possesso e, più precisamente, l’accertamento dell’esistenza di una condotta idonea a privare gli altri condomini del loro compossesso sulle parti comuni dell’edificio.
Da questa prospettiva, tutte le questioni concernenti la proprietà delle soffitte, la disponibilità esclusiva dei locali sottostanti o l’esistenza di eventuali titoli dominicali assumono carattere eminentemente petitorio e risultano estranee all’oggetto specifico del giudizio possessorio.
Come evidenziato dalla stessa Corte, le considerazioni svolte dalla sentenza impugnata in ordine alla proprietà dei locali sottostanti «investono il profilo petitorio», mentre la controversia riguardava esclusivamente la tutela del possesso.
Ne consegue che il giudice chiamato a pronunciarsi sulla reintegrazione possessoria non è tenuto a risolvere questioni inerenti alla proprietà del bene, ma deve limitarsi a verificare se la situazione di fatto sia stata alterata attraverso una condotta che abbia determinato la privazione o la significativa compressione del compossesso esercitato dagli altri partecipanti alla comunione.
Il principio di diritto affermato dalla Suprema Corte
La pronuncia assume particolare rilievo sistematico perché ribadisce con forza l’autonomia della tutela possessoria rispetto alle questioni dominicali e riafferma la centralità del concetto di compossesso nell’ambito della disciplina condominiale.
Ciò che assume rilevanza decisiva non è stabilire se il condomino autore dell’intervento possa vantare particolari diritti sui locali sottostanti o se, in astratto, possa invocare determinate prerogative derivanti dalla propria posizione di proprietario dell’ultimo piano.
L’elemento realmente determinante consiste invece nell’accertare se l’intervento abbia avuto l’effetto concreto di sottrarre una parte del bene comune alla relazione possessoria spettante agli altri condomini, privandoli della possibilità di continuare a beneficiare della funzione collettiva del bene.
Quando tale effetto si realizza attraverso la demolizione totale o parziale del tetto comune e la sua conversione in una terrazza destinata al godimento esclusivo del singolo proprietario, si configura una vera e propria lesione del compossesso, suscettibile di tutela mediante l’azione di reintegrazione prevista dall’ordinamento.
La decisione della Suprema Corte, pertanto, conferma un principio di particolare importanza pratica: il diritto del singolo condomino ad utilizzare la cosa comune trova un limite invalicabile nel divieto di trasformare un bene destinato all’utilità collettiva in una utilità esclusivamente privata, soprattutto quando tale trasformazione comporti la definitiva sottrazione del bene alla possibilità di godimento presente o futuro degli altri partecipanti alla comunione.